Když se řekne „jak zvýšit hodnotu domu před prodejem“, devět z deseti lidí začne počítat, na kolik vyjde nová fasáda, rekonstrukce bytového jádra nebo výměna podlah. Investují statisíce, stráví měsíce v prachu s ne vždy spolehlivými řemeslníky, aby pak náročně vylepšenou nemovitost předali novému majiteli.
Přitom existuje trik, který stojí zlomek toho co nová střecha, nepotřebujete na něj jediný pytel cementu, a přesto dokáže hodnotu objektu vystřelit nahoru doslova raketově. Tím trikem je právní naporcování domu pomocí dokumentu zvaného prohlášení vlastníka budovy.
Pokud vlastníte bytový dům, činžák nebo i větší rodinný dům se dvěma či třemi jednotkami pod jednou střechou, čtěte pozorně. Ukážeme vám, jak proměnit jednu velkou nemovitost na několik menších zlatých dolů.
Past jménem ideální spoluvlastnictví
Představte si, že vlastníte starší dům, kde jsou tři byty. Právně je ale dům veden jako jeden celistvý objekt. Pokud držíte celou budovu a chcete zpeněžit jen jeden byt, máte problém. Nemůžete prodat „druhé patro vpravo“. Musíte prodat takzvaný ideální spoluvlastnický podíl (např. jednu třetinu domu).
A tady přichází tvrdá realita trhu. Ideální podíly nikdo nechce. Proč?
- Banky na ideální podíly extrémně nerady dávají hypotéky. Kupující nemá čím ručit, protože banka nemůže uvalit zástavní právo jen na „jeho“ obývák a kuchyň. Musela by zastavit celý dům, s čímž ostatní majitelé nebudou souhlasit.
- Kupující se stává rukojmím ostatních spoluvlastníků. Na každé opravě schodů nebo investici se musíte stoprocentně shodnout.
Výsledek? Nemovitost prodávaná jako ideální podíl má na trhu klidně o 20 až 50 % nižší hodnotu, než by měla jako samostatný byt. Kupující totiž požadují masivní slevu za riziko a nepohodlí.
Prohlášení vlastníka: Právní skalpel, který násobí miliony
Co se stane, když do hry vstoupí prohlášení vlastníka budovy? Tento dokument, schválený katastrem nemovitostí, dům právně rozseká na přesně definované kusy. Z jedné velké nemovitosti vzniknou samostatné bytové nebo nebytové jednotky. Každá dostane své vlastní číslo listu vlastnictví (LV).
Návod a právní náležitosti toho, jak tento klíčový krok správně administrativně provést, najdete v článku prohlášení vlastníka nemovitosti. V tu ránu se stane hned několik zásadních věcí, které s cenou udělají divy:
1. Matematika realitního trhu: Menší kusy sypou víc
V realitách platí paradoxní pravidlo: cena za metr čtvereční u menšího bytu je téměř vždy vyšší než u obřího domu. Když prodáte dům o rozloze 300 m2 jako celek, dostanete určitou částku. Když z něj ale prohlášením vlastníka uděláte tři samostatné byty po 100 m2 a prodáte je zvlášť, celkový součet utržených peněz bude až o desítky procent vyšší.
2. Otevření stavidla hypotékám
Jakmile má byt své vlastní list vlastnictví, stává se z něj perfektní, čisté zboží pro banky. Kupující si na něj bez mrknutí oka vezme hypotéku, protože banka má čím ručit – zástavní právo padne pouze na tuto konkrétní jednotku. Tím, že nemovitost zpřístupníte lidem s hypotékou, okamžitě raketově zvýšíte poptávku. A vyšší poptávka rovná se vyšší prodejní cena.
3. Zhodnocení skrytých prostor
Prohlášení vlastníka je ideální chvíle, kdy můžete legálně zhodnotit hluchá místa v domě. Kočárkárna, prostorná půda nebo nevyužívaný sklep se mohou oficiálně přeměnit na nebytový prostor, ateliér nebo se jako příslušenství pevně přiřadit k určitému bytu. Byt s oficiálně zapsanou terasou a dvěma parkovacími místy na vlastním pozemku má úplně jinou cenovku než byt, kde parkujete „tak nějak na dobré slovo na společném dvoře“.
Jak na to bez administrativní sebevraždy?
Zpracování prohlášení vlastníka budovy není věc, kterou napíšete v neděli večer u kafe. Vyžaduje to naprostou preciznost. Musíte mít stavební zaměření budovy – a tady se kruh uzavírá, protože prvním krokem je často právě pasport stavby, který odhalí reálné metry a dispozice. Následuje přesné rozpočítání podlahových ploch, určení společných částí domu (chodby, stoupačky, střecha) a jasné definování práv a povinností.
Investice do geodeta, pasportu a právníka vás vyjde na desítky tisíc korun. Zvýšení hodnoty celého objektu po zápisu na katastr se ale u bytových domů pohybuje v řádech stovek tisíc až milionů korun. Poměr cena/výkon je zde nepřekonatelný.
Verdict ECOHUB: Chcete-li ze své nemovitosti vymáčknout maximum, nespěchejte hned do stavebnin pro sádrokarton. Nejdříve se podívejte do katastru, zda je váš dům správně právně uchopený. S pasportem stavby a technickou přípravou podkladů pro prohlášení vlastníka vám v ECOHUB rádi pomůžeme. Zbytek zařídí matematika trhu.
Sledujte náš blog dál. V příštím díle se podíváme na druhou věc, která dokáže s hodnotou nemovitosti pohnout směrem nahoru, aniž byste museli kopat do zdí.
